隨著三四線市場消費能力不斷爆發，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放也為行業提供了培育消費動能的新方向。然而，三四線城市商業也存在著眾多問題。本文，以商業街為例，分析如何在三四線城市打造品質商業街。

三四線城市新規劃的商業街項目，大部分為租售結合的項目，以直接銷售形式進行資金回籠。但市場現狀是商鋪投資回報不支撐售價，無法達到投資者認同，造成項目整體開發利潤積壓。這就需要放棄低成本商業街的開發模式，將打造品質商業街項目作為開發目標，達到提高存活率，提高經營回報，提高投資者認同的目標。

在城市化的進程中，隨著一二線城市的商業日趨飽和與線上紅利的逐漸衰減，人們猛然發現：未來的商業的無限商機已在不經意間從一二線城市轉向三、四線城市。同時，隨著三四線市場消費能力不斷爆發，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放，也為行業提供了培育消費動能的新方向。然而，三四線城市商業也存在著眾多問題。

璞石精雕方歸真，用提高勢能的方法打造品質商業街是較為有效的方式。本文，以商業街為例，分析如何在三四線城市打造品質商業街。

1、項目多，競爭激烈，消費人口少，城市發展慢，這些都是四線城市最大的特點。以前大家都是搞住宅開發，近些年受調控影響，大家覺得商業地產好做，有錢途于是一窩蜂全干商業項目，一個城市眾多商業體，有的近在咫尺，競爭白熱化，而且消費人口增長紅利卻在下降，城市的發展變緩，所以四線城市商業體目前實操確實困難。

2、一般以生活消費為主，高檔品牌消費除沿海發達城市外較少。四線城市的人居消費都是以滿足日常生活化的消費為主導消費，雖然消費的趨勢是向商業體購物中心轉移，但好的品牌進駐也是一個困難，所以品牌帶動性也不是特別強（一般以商超類大品牌為切入點的較多），但這種趨勢也在弱化，商超帶動能力也在減弱。

3、地級市一般只有一個商業中心，業態以超市、百貨、專賣店以及批發市場為主，周邊新區如有商業體必然風險很大，這點在飆馬操作的商業項目和城市來看是普遍現象。

4、項目同質化非常嚴重，往往1-2公里內會出現2-3個同類同面積同區間的商業體，無疑增加了后續風險。

5、開發商大部分均為住宅商轉型過來，缺乏一定的理念和經驗，存在盲目性；更為悲哀的是某些開發商沒做商業體項目還自認為很專業，很懂行，恕不知這樣的公司是自己把自己領進了死胡同。

6、四線城市缺乏商業地產專業型人才，規劃定位招商依賴于沿海地區代理公司，專業公司又不能將好的理念和當地消費實際結合，往往效果不佳；有些公司一味照套一、二線的開發經營招商模式，這樣后果就是水土不服，前期沒有很好吃透當地市場，在中國，不同的區域就存在不同消費基數不同消費習慣，所以吃透當地市場，當地結合一線理念方為良策，當然也要避免一些不專業的公司不專業的人才合作，有些只會理論不會實踐。

7、開發商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成銷售和招商的矛盾加大，不利于項目的有序發展；各位一定告誡您的老板，您的甲方，做商業地產不要想一口氣吃個胖子，不要天天坐在公司計算你的理論盈利數據，商業體開發切記一步一個腳印前行。

城市化是中國房地產市場發展的重要推動力量，同時也給商業地產發展帶來重大機遇。經濟增長和工業、服務業的發展，帶來寫字樓的需求，人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業營業用房的需求。先要有人流的聚集才會逐漸形成商務活動，才會引起商務需求進而拉動商業地產的發展。但首先，城市化應是人的城市化而非不動產的城市化。

目前，三四線城市普遍存在的問題是城市化發展的需求而非完全的市場需求，其結果就導致大量商業供應而消費需求跟不上來。但這一局面將隨著經濟的增長逐漸改善。

一二線城市商業高負荷的現狀，以及三四線城市的市場空白和廣闊的消費潛力，讓許多商業地產開發商將觸角延伸至三四線。

目前在三四線城市商業地產最大的機會，是這些城市確實都存在著商業升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么激烈。某些節奏踩得很準的開發商，在恰當的時機選擇了恰當的地段進入了一些三四線城市的核心位置，發展前景一片光明。

開發商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場前景，較低的開發成本和地方政府的優惠與支持，但無論是從一二線轉投到三四線，還是直奔三四線的開發商，都要認識到三四線商業地產開發的特殊性。

一二線城市的商場、購物中心一般追求的是時尚、新潮、快節奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關。而三四線城市由于經濟水平相對較低，很多城區年輕人外流現象比較多，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業態組合要偏向生活、便利、物美價廉。

隨著宏觀經濟的持續增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，三四線城市居民收入和消費水平穩步提高，社會消費品零售額不斷擴大，居民的消費意識逐漸增強。

根據市場調研分析，三四線消費特征和一二線城市消費有著明顯不同，生活節奏慢，想購買好品牌，大品牌利用周末去周邊大城市或者省城消費的比較多，也意味著三四線城市購物中心的定位會和一二線城市有所區別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細分消費者，才能避免同質化競爭。

而三四線城市的購物中心很少定位奢飾品，走高大上路線，又由于人口基數有限，主題、商業地產開發也需講究全品類和一站式，全品類、一站式的購物中心相對而言市場風險較小。但講究全品類并不代表體量要大，更大的體量意味著更大的品類規劃空間和更強的驅動能力。

同時，部分國際、國內的品牌商經過多年的市場培育，在一二線城市市場空間日趨飽和的情況下，入駐三四線城市的意愿更強烈?？系禄?、沃爾瑪近年來 更是深入廣大三四線城市，ZARA、H&M等快消品牌已經進駐到部分三四線城市。這對當地商業地產開發是利好消息。